Cas pratique fictif · chiffres reproductibles
Négocier une résidence principale : que change une offre à 380 000 € ?
Face à un prix affiché de 400 000 €, une baisse de 5 % améliore le financement. Cela ne prouve pas que le vendeur doit accepter.
Exemple pédagogique, pas une annonce réelle ni une promesse de rendement. Aucune vente DVF réelle n’est publiée sur cette page. Les taux, frais et provisions sont des hypothèses fictives, pas des conditions de marché vérifiées.
Les hypothèses de départ
- Prix affiché
- 400 000 €
- Surface
- 75 m²
- Travaux
- 10 000 €
- Frais d’acquisition
- 8 % du prix
- Autres frais
- 0 €
- Charges, taxe foncière et entretien
- 3 750 € / an
- Apport sur coût d’entrée
- 25 %
- Crédit amortissable
- 3.5 % sur 20 ans
- Assurance sur capital initial
- 0.3 % / an
- Budget propriétaire maximal
- 2 200 € / mois
Reconstituer le calcul de départ
Coût d’entrée : 400 000 € + 32 000 € de frais d’acquisition + 10 000 € de travaux + 0 € d’autres frais = 442 000 €.
Apport : 25 % × 442 000 € = 110 500 €. Capital emprunté : 331 500 €. La mensualité amortissable est de 1 923 €, plus 83 € d’assurance.
Budget propriétaire : 1 923 € de crédit + 83 € d’assurance + 313 € de charges = 2 318 € par mois, hors dépenses de vie.
Les montants affichés sont arrondis à l’euro. Les calculs conservent les décimales ; additionner les montants arrondis peut créer un écart d’un euro.
Si l’offre à 380 000 € est acceptée
| Indicateur | Au départ | Avec cette hypothèse |
|---|---|---|
| Coût d’entrée, frais et travaux compris | 442 000 € | 420 400 € |
| Apport simulé | 110 500 € | 105 100 € |
| Crédit et assurance / mois | 2 005 € | 1 907 € |
| Budget propriétaire / mois | 2 318 € | 2 220 € |
Chaque résultat est recalculé avec le même moteur que votre analyse. Le pourcentage d’apport reste constant ; son montant varie avec le coût d’entrée.
Comment lire les résultats
Avec l’hypothèse testée, le budget propriétaire atteint 2 220 € par mois. Il dépasse de 20 € le plafond de 2 200 €.
L’apport varie de -5 400 €. Le plafond financier recalculé est 375 931 €, sans garantir la valeur de marché du bien.
Ce que ce cas permet de décider
Le plafond financier est une limite personnelle. Pour justifier une offre au vendeur, ajoutez des ventes comparables et des éléments propres au bien : état, copropriété, devis. Une décote de 5 % n’est pas une règle de marché.
Les points à vérifier
- Quel prix respecte votre budget, assurance et charges comprises ?
- Quels faits documentés soutiennent votre proposition ?
- Conservez-vous le même montant d’apport ou le même pourcentage ? Ici, le pourcentage reste constant.
Testez les hypothèses vous-même
Le simulateur sera prérempli avec ce cas fictif. Vous pourrez modifier chaque chiffre.
Reprendre ce cas dans le simulateur →Méthode, éditeur et rémunération · Rédaction Opportunimmo · 27 septembre 2026