Sur quoi repose votre analyse ?

Deux questions sont traitées séparément : le prix est-il cohérent avec les ventes disponibles, et l’achat respecte-t-il votre budget ou votre objectif ? Un bon résultat financier ne suffit pas à qualifier un bien de bonne affaire.

Qui édite Opportunimmo ?

L’identité juridique de l’éditeur n’est pas encore renseignée dans les mentions légales. Cette information doit être complétée ; aucun nom d’expert ou de société n’est revendiqué à sa place.

Opportunimmo est un outil de simulation automatisée. Les pages et le service sont développés avec une assistance IA. Les résultats chiffrés sont produits par des formules à partir de vos données, sans visite du bien ni validation individuelle par un expert. « Rédaction Opportunimmo » désigne le site, pas un professionnel certifié.

Coordonnées et mentions légales · Signaler une erreur ou poser une question

Quelles informations sont vérifiées ?

Le prix, la surface, le loyer, les travaux et le financement viennent de votre saisie. Les valeurs préremplies sont des hypothèses à confirmer. Le collage d’annonce extrait des informations du texte dans votre navigateur ; il ne contrôle ni l’annonce ni ses affirmations. Le site ne lit pas automatiquement une page à partir de son lien.

Les références DVF automatiques viennent des fichiers publics. Vos comparables manuels restent identifiés comme vos références, sans validation indépendante. Une recherche conservée est un instantané daté : elle ne s’actualise pas automatiquement.

Comment sont sélectionnées les ventes DVF ?

Après confirmation de l’adresse proposée par le géocodeur IGN, nous cherchons dans les fichiers DVF géolocalisés de la commune. La source initiale est la DGFiP. La date de consultation, les années disponibles, le nombre de ventes retenues et chaque date de vente figurent dans votre analyse.

Localisation

Même commune, dans le rayon choisi : 500 m, 1 km ou 2 km. Les communes voisines ne sont pas interrogées.

Date et type

Ventes datant de moins de trois ans, appartement ou maison selon votre choix.

Surface bâtie

Entre 75 % et 125 % de votre surface. Pour 60 m² : de 45 à 75 m².

Ventes complexes

Mutations comportant plusieurs lignes, plusieurs lots ou une disposition autre que la première exclues.

Prix atypiques

Prix inférieur à 10 000 €, ou prix au m² hors de 300–50 000 € : exclu. Ces seuils techniques peuvent aussi écarter des ventes réelles.

Échantillon

Au plus 12 ventes, les plus proches d’abord ; à distance égale, les plus récentes. Le nombre total correspondant aux filtres est aussi affiché.

À partir de cinq références : la fourchette utilise les 25e et 75e centiles des prix au m² retenus, multipliés par votre surface. La médiane est le repère central. En dessous de cinq, les ventes restent consultables mais aucune fourchette automatique n’est calculée.

Exemple entièrement fictif : si les deux bornes sont 4 000 et 4 800 €/m², le repère pour 60 m² est de 240 000 à 288 000 €. Il décrit la moitié centrale de l’échantillon ; ce n’est ni un intervalle de confiance ni une estimation personnalisée.

Un prix sous la fourchette peut refléter des travaux, un mauvais étage ou une contrainte. Un prix au-dessus peut correspondre à de meilleures prestations. Nous ne corrigeons pas les prix pour l’état intérieur, le DPE, l’étage, la vue, la taille du terrain ou l’évolution du marché. La surface cadastrale peut différer de la surface habitable ; la distance est calculée à partir des coordonnées des parcelles.

DVF ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte. Les ventes récentes peuvent manquer. Un fichier indisponible est signalé comme recherche partielle ; aucune absence de vente n’est déduite de cet échec. Les références détaillées restent dans votre analyse privée et sont exclues des résumés partagés.

Source DGFiP : données, couverture et conditions de réutilisation · Fichiers DVF géolocalisés utilisés

Comment sont calculés les montants ?

Coût d’entrée = prix + prix × taux de frais d’acquisition + travaux + autres frais. Les frais de garantie, de dossier ou de logement temporaire ne sont inclus que si vous les renseignez. Aucun taux affiché n’est une offre de financement.

Résidence principale : ce qui sort chaque mois

L’apport est un pourcentage du coût d’entrée ; le reste est emprunté. Le prêt est amortissable à taux constant. L’assurance mensuelle est calculée sur le capital initial : emprunt × taux annuel d’assurance ÷ 12.

Budget propriétaire mensuel = mensualité du prêt + assurance + (taxe foncière + copropriété + entretien) ÷ 12. Il n’inclut pas vos dépenses de vie. Le plafond d’achat recherche le prix compatible avec le budget mensuel saisi ; ce n’est pas un accord bancaire. À pourcentage d’apport constant, négocier le prix modifie aussi l’apport en euros.

La comparaison achat/location distingue le capital remboursé des coûts perdus. Elle inclut frais d’entrée et de sortie, travaux, intérêts, assurance et charges, ainsi que l’évolution du prix que vous indiquez. Elle ne simule ni le placement de l’apport et des écarts d’épargne, ni l’évolution des loyers.

Locatif : rendement et trésorerie

Loyers encaissés annuels = loyer mensuel × 12 × (1 − jours de vacance ÷ 365). La gestion est appliquée à ces loyers. Les charges annuelles retenues sont la taxe foncière, la copropriété restant à votre charge et l’entretien : vérifiez leur périmètre pour éviter les doubles comptes.

Rendement net d’exploitation = (loyers encaissés − gestion − charges annuelles) ÷ coût d’entrée × 100. Il est avant crédit et provision fiscale. La trésorerie mensuelle retire ensuite mensualité, assurance et provision fiscale annuelle divisée par 12. Une provision nulle ne signifie pas une absence d’impôt. Le prix maximal vise une trésorerie égale à zéro sous ces hypothèses.

Achat-revente : marge après coûts

Le modèle suppose un financement in fine : le capital financé reste constant pendant l’opération. Portage = coût d’entrée × part financée × (taux annuel + assurance annuelle) × durée en mois ÷ 12 + charges annuelles × durée en mois ÷ 12. Les taux sont convertis en fractions dans la formule.

Marge = prix de revente − frais de revente − coût d’entrée − portage − provision fiscale. Le pourcentage de marge est calculé sur le coût d’entrée augmenté du portage, pas sur le prix de revente ni sur votre seul apport. Le prix maximal vise votre objectif de marge sur cette base.

La TVA, les droits d’acquisition et la fiscalité ne sont pas déterminés automatiquement. Les frais et provisions doivent être adaptés à votre opération avec les professionnels concernés. Le prix de sortie reste votre hypothèse, même si le résultat est positif.

Que signifient le verdict et les risques ?

En résidence principale, le prix est comparé en priorité à la médiane DVF conservée, sinon à vos comparables manuels, puis à votre référence au m². Un dépassement du budget mensuel est signalé. Les anciens repères de quartier ne déterminent pas le verdict.

En locatif, le verdict suit la trésorerie ; en achat-revente, la marge et l’objectif saisi. L’absence de provision fiscale et un DPE F ou G en locatif appellent des vérifications supplémentaires. Ces règles ne contrôlent pas la faisabilité juridique ou technique de l’opération.

Géorisques fournit ici un inventaire communal GASPAR, pas l’exposition exacte du logement. Consultez ERRIAL et les documents du vendeur. Une liste vide ne prouve pas l’absence de risques.

Comment le site se rémunère-t-il ?

L’analyse initiale est gratuite. Le dossier approfondi est proposé à 29 € TTC, en paiement unique, pour un bien et les hypothèses validées. Il ajoute des scénarios, des seuils de négociation et des vérifications ; il ne comprend pas de validation humaine. Le paiement est actuellement indisponible ; les analyses gratuites et les exemples restent accessibles.

Aucun lien d’affiliation n’est actuellement activé. Le modèle prévoit des commissions sur certains liens vers des courtiers ou des entreprises de travaux ; ces liens seront signalés comme rémunérés lorsqu’ils seront présents. La recommandation d’un courtier intervient après le financement et celle de travaux lorsque le projet comprend une rénovation. Cette rémunération ne modifie ni les formules ni le verdict. Vous pouvez choisir un autre prestataire et aucune coordonnée ne lui est transmise automatiquement.

Ce que comprend le dossier · Cas fictifs avec calculs reproductibles