Cas pratique fictif · chiffres reproductibles

Achat-revente à 220 000 € : que reste-t-il si le chantier dérape ?

Une revente espérée à 330 000 € ne représente pas 110 000 € de bénéfice. Ce cas fictif chiffre les frais, le portage et une baisse du prix de sortie.

Exemple pédagogique, pas une annonce réelle ni une promesse de rendement. Aucune vente DVF réelle n’est publiée sur cette page. Les taux, frais et provisions sont des hypothèses fictives, pas des conditions de marché vérifiées.

Les hypothèses de départ

Prix affiché

220 000 €

Surface

65 m²

Travaux

35 000 €

Frais d’acquisition

8 % du prix

Autres frais

4 000 €

Charges, taxe foncière et entretien

2 700 € / an

Part du coût d’entrée financée

75 %

Financement in fine

4.5 % / an

Assurance sur capital financé

0.3 % / an

Durée de l’opération

9 mois

Prix de revente hypothétique

330 000 €

Frais de revente

4 % du prix de sortie

Provision fiscale fictive

6 000 €

Objectif de marge sur coût avec portage

10 %

Reconstituer le calcul de départ

Coût d’entrée : 220 000 € + 17 600 € de frais d’acquisition + 35 000 € de travaux + 4 000 € d’autres frais = 276 600 €.

Capital financé : 75 % × 276 600 € = 207 450 €. Intérêts et assurance : ce capital × (4.5 % + 0.3 %) × 9/12. Ajoutez les charges annuelles proratisées : le portage total est de 9 493 €.

Marge après provision : 330 000 € de revente − 13 200 € de frais de sortie − 276 600 € de coût d’entrée − 9 493 € de portage − 6 000 € de provision fiscale = 24 707 €.

Soit 8.64 % sur 286 093 € de coût avec portage. Le capital emprunté est déjà compris dans le coût d’entrée : il n’est pas déduit une seconde fois. La part non financée à l’entrée est de 69 150 €, à laquelle s’ajoutent les besoins de trésorerie pendant l’opération.

Les montants affichés sont arrondis à l’euro. Les calculs conservent les décimales ; additionner les montants arrondis peut créer un écart d’un euro.

Travaux +20 %, six mois de retard et revente −5 %

Chaque résultat est recalculé avec le même moteur que votre analyse. La part financée reste constante ; le capital financé augmente si les travaux augmentent. La provision fiscale reste fixe dans ce test.

Comment lire les résultats

La marge passe de 24 707 € à -4 777 €, soit 29 484 € en moins. Le scénario dégradé est déficitaire.

Pour viser 10 % de marge avec les hypothèses dégradées, le plafond d’achat recalculé est 192 008 €. Ce plafond n’établit pas la valeur du logement.

Ce que ce cas permet de décider

Le prix de sortie, le calendrier et les devis doivent soutenir la marge avant de négocier. Le scénario dégradé cumule trois risques : il ne mesure pas leur probabilité. La provision fiscale reste fictive et doit être recalculée pour une opération réelle.

Les points à vérifier

• Quelles ventes de biens rénovés soutiennent le prix de sortie ?
• Le devis couvre-t-il les postes nécessaires et les aléas identifiés ?
• Pouvez-vous financer six mois supplémentaires sans compter sur une vente immédiate ?
• Le notaire et le conseil fiscal ont-ils validé les frais et la provision de cette opération ?

Lire le guide associé →

Méthode, éditeur et rémunération · Rédaction Opportunimmo · 27 septembre 2026