Achat-revente : calculer le prix maximal et la marge
Partez d’une revente documentée, retirez tous les coûts et distinguez la marge sur coût de la marge sur prix de vente.
La réponse en bref
Le prix maximal se calcule à rebours depuis une revente documentée : retirez les frais de revente, les travaux, les autres coûts, le portage, votre provision fiscale et la marge visée. Comme certains postes dépendent du prix d’achat ou du financement, Opportunimmo résout le plafond avec toutes vos hypothèses au lieu d’appliquer une simple soustraction.
Calculer mon prix maximal d’achatUn exemple pour comprendre
| Poste | Montant fictif | Lecture |
|---|---|---|
| Prix de revente envisagé | 330 000 € | Hypothèse à étayer par des ventes comparables après travaux |
| Frais de revente | −13 200 € | 4 % de la revente dans cet exemple |
| Coût d’entrée | −276 600 € | 220 000 € d’achat + 17 600 € d’acquisition + 35 000 € de travaux + 4 000 € d’autres coûts |
| Portage et charges sur 9 mois | −9 493 € | Financement in fine fictif de 75 % du coût, intérêts, assurance et charges |
| Marge avant provision fiscale | 30 707 € | 330 000 − 13 200 − 276 600 − 9 493, arrondi à l’euro |
| Provision fiscale fictive | −6 000 € | Montant de démonstration à faire recalculer pour l’opération réelle |
| Marge après provision | 24 707 € | 8,64 % du coût avec portage ; 7,49 % du prix de revente |
| Prix d’achat maximal pour 10 % sur coût | 216 801 € | Plafond calculé par le moteur avec les autres hypothèses inchangées |
À faire pour votre bien
- Documenter le prix de sortie avec des ventes de biens comparables à l’état prévu après travaux ; une annonce ne prouve pas un prix vendu.
- Additionner acquisition, travaux, autres coûts, frais de revente et portage sur toute la durée, sans compter deux fois le même poste.
- Choisir explicitement la base de votre objectif : Opportunimmo exprime la marge après provision en pourcentage du coût avec portage, pas du prix de revente.
- Faire confirmer le financement, les frais d’acquisition et le traitement fiscal avant l’offre ; une provision saisie n’est pas un calcul fiscal.
- Tester une revente plus basse, un chantier plus cher et un délai plus long avant de retenir le plafond.
Partir d’un prix de sortie documenté
Sélectionnez des ventes de logements comparables à l’état prévu après travaux. Notez ce qui manque dans DVF : qualité de rénovation, étage, vue et contraintes. Ne transposez pas mécaniquement le prix d’une annonce rénovée à votre projet. Testez au moins un prix de sortie inférieur ; le simulateur ne vérifie pas que votre prix de revente sera obtenu.
Reconstituer les coûts avant de parler de marge
Exemple fictif : 220 000 € d’achat + 17 600 € de frais + 35 000 € de travaux + 4 000 € d’autres coûts = 276 600 € à l’entrée. Une revente à 330 000 € laisse 53 400 € avant portage, frais de sortie et fiscalité, pas 110 000 € de bénéfice. Le cas lié ci-dessous détaille chaque déduction et permet de reprendre les mêmes chiffres.
Sur quelle base calcule-t-on la marge ?
Opportunimmo divise la marge après provision fiscale par le coût d’entrée augmenté du portage. Ce taux diffère d’une marge sur prix de vente ou d’un rendement sur apport. Le financement est supposé in fine : intérêts et assurance sur un capital constant pendant la durée saisie. Ajoutez les frais spécifiques non couverts aux autres coûts et faites confirmer le financement réel.
Calculer un plafond qui résiste au retard
Le prix maximal est celui qui permet encore votre objectif de marge, toutes les autres hypothèses étant conservées. Dans le cas fictif, testez +20 % de travaux, six mois supplémentaires et −5 % à la revente. Le résultat ne donne pas la probabilité de ces événements. Faites chiffrer les droits, la TVA éventuelle et la fiscalité de votre opération : une provision fixe ne les remplace pas.
Appliquez-le au bien que vous avez repéré.
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Analyser mon bien →Mis à jour le 4 octobre 2026 · Rédaction Opportunimmo · Méthode et limites
Sources et méthode
Sources consultées le 4 octobre 2026. Les exemples chiffrés sont fictifs ; les résultats du simulateur dépendent de vos hypothèses.
Pour continuer
Achat-revente à 220 000 € : que reste-t-il si le chantier dérape ? →