Cas pratique fictif · chiffres reproductibles

Un locatif à 180 000 € : rendement positif, trésorerie négative

Le rendement avant financement peut sembler intéressant alors qu’il faut remettre de l’argent tous les mois. Voici pourquoi, chiffres à l’appui.

Exemple pédagogique, pas une annonce réelle ni une promesse de rendement. Aucune vente DVF réelle n’est publiée sur cette page.

Les hypothèses de départ

Prix affiché

180000 €

Surface

42 m²

Travaux

15000 €

Frais d’acquisition

8 %

Autres frais

0 €

Apport sur coût total

20 %

Crédit

3.5 % sur 20 ans

Assurance sur capital initial

0.3 % / an

Charges, taxe foncière et entretien

2350 € / an

Loyer hors charges

950 € / mois

Vacance

30 jours / an

Gestion

7 % des loyers encaissés

Provision fiscale fictive

900 € / an

Si le loyer baisse de 10 % et la vacance passe à 60 jours

Chaque résultat est recalculé avec le même moteur que votre analyse. Le pourcentage d’apport reste constant ; son montant varie avec le coût d’entrée.

Comment lire les résultats

Le rendement net d’exploitation est de 3.52 % avant crédit et provision fiscale. Pourtant, il faut ajouter 473 € par mois, soit 5 681 € sur une année.

Avec le loyer réduit et davantage de vacance, l’effort passe à 620 € par mois. Le remboursement du capital constitue une épargne dans le bien, mais n’efface pas ce besoin de trésorerie.

Ce que ce cas permet de décider

Un rendement positif ne finance pas automatiquement la mensualité. La fiscalité utilisée ici est une provision fictive, à remplacer par un chiffrage adapté à votre situation.

Les points à vérifier

• Le loyer est-il documenté et applicable à ce logement ?
• Pouvez-vous financer l’effort mensuel et une période sans locataire ?
• Les charges retenues sont-elles bien celles restant au bailleur ?

Lire le guide associé →

Méthode et limites des calculs · Rédaction Opportunimmo · 26 septembre 2026