Cas pratique fictif · chiffres reproductibles
Un locatif à 180 000 € : rendement positif, trésorerie négative
Le rendement avant financement peut sembler intéressant alors qu’il faut remettre de l’argent tous les mois. Voici pourquoi, chiffres à l’appui.
Exemple pédagogique, pas une annonce réelle ni une promesse de rendement. Aucune vente DVF réelle n’est publiée sur cette page. Les taux, frais et provisions sont des hypothèses fictives, pas des conditions de marché vérifiées.
Les hypothèses de départ
- Prix affiché
- 180 000 €
- Surface
- 42 m²
- Travaux
- 15 000 €
- Frais d’acquisition
- 8 % du prix
- Autres frais
- 0 €
- Charges, taxe foncière et entretien
- 2 350 € / an
- Apport sur coût d’entrée
- 20 %
- Crédit amortissable
- 3.5 % sur 20 ans
- Assurance sur capital initial
- 0.3 % / an
- Loyer hors charges
- 950 € / mois
- Vacance
- 30 jours / an
- Gestion
- 7 % des loyers encaissés
- Provision fiscale fictive
- 900 € / an
Reconstituer le calcul de départ
Coût d’entrée : 180 000 € + 14 400 € de frais d’acquisition + 15 000 € de travaux + 0 € d’autres frais = 209 400 €.
Apport : 20 % × 209 400 € = 41 880 €. Capital emprunté : 167 520 €. La mensualité amortissable est de 972 €, plus 42 € d’assurance.
Loyers encaissés : 950 € × 12 × (1 − 30/365) = 10 463 € par an. Après gestion à 7 % et 2 350 € de charges, il reste 7 381 € par an avant financement et provision fiscale.
Trésorerie : 615 € − 972 € de crédit − 42 € d’assurance − 75 € de provision = -473 € par mois.
Les montants affichés sont arrondis à l’euro. Les calculs conservent les décimales ; additionner les montants arrondis peut créer un écart d’un euro.
Si le loyer baisse de 10 % et la vacance passe à 60 jours
| Indicateur | Au départ | Avec cette hypothèse |
|---|---|---|
| Coût d’entrée, frais et travaux compris | 209 400 € | 209 400 € |
| Apport simulé | 41 880 € | 41 880 € |
| Crédit et assurance / mois | 1 013 € | 1 013 € |
| Trésorerie après provision / mois | -473 € | -620 € |
Chaque résultat est recalculé avec le même moteur que votre analyse. Le pourcentage d’apport reste constant ; son montant varie avec le coût d’entrée.
Comment lire les résultats
Le rendement net d’exploitation est de 3.52 % avant crédit et provision fiscale. Pourtant, il faut ajouter 473 € par mois, soit 5 681 € sur une année.
Avec le loyer réduit et davantage de vacance, l’effort passe à 620 € par mois. Le remboursement du capital constitue une épargne dans le bien, mais n’efface pas ce besoin de trésorerie.
Ce que ce cas permet de décider
Un rendement positif ne finance pas automatiquement la mensualité. La fiscalité utilisée ici est une provision fictive, à remplacer par un chiffrage adapté à votre situation.
Les points à vérifier
- Le loyer est-il documenté et applicable à ce logement ?
- Pouvez-vous financer l’effort mensuel et une période sans locataire ?
- Les charges retenues sont-elles bien celles restant au bailleur ?
Testez les hypothèses vous-même
Le simulateur sera prérempli avec ce cas fictif. Vous pourrez modifier chaque chiffre.
Reprendre ce cas dans le simulateur →Méthode, éditeur et rémunération · Rédaction Opportunimmo · 27 septembre 2026