Opportunimmo · Dossier de décision
Votre dossier approfondi
Décider avec une marge de sécurité.
Acheter sans dépasser votre budget
Budget propriétaire : 1 665 €/mois pour un plafond saisi de 1 650 €. Apport simulé : 79 350 €.
À quel prix acheter ?
Plafond financier calculé : 276 917 €.
Plafond financier sous vos hypothèses : 276 917 €
Sans fourchette DVF suffisamment documentée, aucun prix de marché n’est confirmé. Votre plafond financier ne vaut pas estimation du bien.
Quels arguments utiliser ?
- Le prix demandé est inférieur de 3.4 % à la référence au m². Joignez les ventes et expliquez les différences ; cet écart n’est pas une remise automatiquement justifiée.
- Budget travaux saisi : 15 000 €. Appuyez-vous sur les devis et l’état réel ; ne déduisez pas deux fois des travaux déjà reflétés dans les prix comparables.
- Le prix demandé dépasse votre plafond financier de 3 083 €. C’est votre limite d’achat, pas une preuve que le vendeur surestime le bien.
Quels risques vérifier ?
- Plan de financement et montant d’apport réellement disponible.
- Charges, taxe foncière, DPE, devis et documents de copropriété.
- Compromis à arbitrer : lumière, bruit, étage, trajet et durée de détention.
- Vérifier les références et les documents manquants.
- Ajuster travaux, charges, fiscalité et financement avec des justificatifs.
- Fixer votre limite, puis faire vérifier les termes de toute offre engageante.
Ce qui change si tout ne se passe pas comme prévu
| Hypothèse | Votre scénario | Prudent | Dégradé |
|---|---|---|---|
| Budget travaux | 15 000 € | 17 250 € | 18 750 € |
| Taux du crédit | 3,5 % | 4 % | 4,5 % |
| Budget propriétaire / mois | 1 665 € | 1 738 € | 1 809 € |
| Coût non récupérable sur la durée | 132 546 € | 143 861 € | 154 466 € |
Quel imprévu pèse le plus sur votre projet ?
Un seul paramètre change à la fois. Comparez l’effet de chaque imprévu à votre scénario de départ.
| Imprévu testé | Budget mensuel | Écart avec votre scénario | Apport supplémentaire |
|---|---|---|---|
| Travaux supplémentaires : 10 000 € | 1 710 € | +45 € / mois | 2 500 € |
| Taux du crédit : +1 point | 1 791 € | +125 € / mois | 0 € |
L’effet d’une négociation
| Prix d’achat | Coût total | Budget mensuel |
|---|---|---|
| 238 000 € | 272 040 € | 1 459 € |
| 252 000 € | 287 160 € | 1 528 € |
| 266 000 € | 302 280 € | 1 597 € |
| 280 000 € | 317 400 € | 1 665 € |
Acheter ou louer sur 8 ans
- Coût de location à loyer constant
- 110 400 €
- Coût de propriété non récupérable, variation de valeur incluse
- 132 546 €
- Capital du prêt remboursé
- 75 904 €
- Capital restant dû à la sortie
- 162 146 €
Le capital remboursé n’est pas traité comme un coût perdu. Le placement de l’apport, des écarts d’épargne et l’inflation des loyers ne sont pas modélisés.
À documenter avant votre offre
- Moins de trois ventes comparables documentées
Vos arguments de négociation
- Joindre des devis détaillés pour justifier le budget travaux.
- Ancrer votre offre sur votre plafond calculé et garder une marge pour les imprévus.
- Vérifier depuis quand le bien est proposé et les éventuelles baisses de prix.
Votre liste de vérifications
- Lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés ou envisagés.
- Vérifier charges, taxe foncière, surfaces et diagnostics transmis par le vendeur.
- Visiter à des horaires différents pour le bruit et la lumière.
- Confirmer le financement et le coût d’assurance avant une offre engageante.
Hypothèses et limites à conserver avec le dossier
- Simulation fondée sur vos saisies ; aucune expertise physique du bien.
- Les références manuelles sont fournies par vous. Les références DVF éventuelles sont filtrées automatiquement et identifiées dans le dossier, sans expertise de l’état du bien.
- Les scénarios sont des hypothèses de sensibilité, pas des prévisions. Le pourcentage d’apport est constant : son montant varie avec le coût du projet. Achat-revente : la part financée reste constante.
- Fiscalité : provisions saisies uniquement ; aucun régime fiscal automatiquement optimisé.
- Comparaison achat/location sans placement de l’apport ni des écarts d’épargne ; inflation des loyers non modélisée.
Les hypothèses saisies sont consultables en créant une copie de l’analyse. Une nouvelle analyse est distincte du dossier acheté.