Calculer la rentabilité après travaux et crédit
Un rendement locatif positif ne garantit pas une trésorerie mensuelle positive. Les deux indicateurs répondent à des questions différentes.
La réponse en bref
Calculez séparément le rendement avant financement et la trésorerie après crédit. Un bien peut dégager un revenu d’exploitation positif tout en demandant un effort d’épargne chaque mois.
Calculer mon rendement et mon cashflowUn exemple pour comprendre
| Poste | Montant annuel | Lecture |
|---|---|---|
| Loyers théoriques | 11 400 € | 950 € × 12 |
| Vacance supposée | −600 € | Hypothèse de loyers non encaissés |
| Gestion | −900 € | Montant fictif |
| Charges propriétaire et taxe foncière | −1 200 € | Hors charges déjà comptées ailleurs |
| Entretien | −600 € | Provision fictive |
| Revenu net d’exploitation | 8 100 € | 675 € par mois, avant financement et fiscalité |
| Crédit + assurance + provision fiscale | −13 560 € | 1 000 € + 50 € + 80 € par mois |
| Trésorerie après ces dépenses | −5 460 € | Effort mensuel : 455 € |
À faire pour votre bien
- Additionner prix, acquisition, travaux et autres frais pour le coût complet.
- Séparer les charges du propriétaire des charges récupérables.
- Saisir le crédit, l’assurance et une provision fiscale adaptée.
- Tester un loyer plus bas et une vacance plus longue dans un second scénario.
Quel montant mettre au dénominateur ?
Rapportez les revenus au coût complet : prix, frais d’acquisition, travaux et autres dépenses de démarrage. Exemple fictif : 180 000 € d’achat, 14 400 € de frais et 15 000 € de travaux donnent 209 400 €. Avec 950 € de loyer mensuel, le ratio avant toute charge est 11 400 ÷ 209 400, soit environ 5,44 %, contre 6,33 % si vous oubliez frais et travaux.
Passer du loyer théorique au revenu disponible
Dans le simulateur, les loyers encaissés sont le loyer × 12 × (1 − jours de vacance ÷ 365). La gestion est calculée sur ces loyers. Retirez ensuite la taxe foncière, les charges restant au propriétaire et l’entretien. Demandez le détail des charges : saisir toutes les dépenses de copropriété puis déduire à nouveau les charges récupérables fausserait le résultat.
Pourquoi le cashflow peut-il être négatif ?
Le rendement net d’exploitation est calculé avant le crédit et la provision fiscale. Pour obtenir la trésorerie mensuelle, divisez le revenu net annuel par douze puis retirez mensualité, assurance et provision fiscale mensuelle. Le capital remboursé enrichit progressivement votre patrimoine, mais cette somme quitte bien votre compte chaque mois. Une provision fiscale à zéro laisse cette dépense non chiffrée.
Quel test faire avant une offre ?
Reprenez le cas locatif lié ci-dessous : réduisez le loyer de 10 %, passez la vacance à 60 jours et observez l’effort mensuel. Ce sont des hypothèses de résistance, pas des prévisions locales. Vérifiez que votre épargne couvre cet effort et les travaux urgents, puis testez le prix d’achat ou l’apport. Une meilleure trésorerie obtenue avec davantage d’apport immobilise aussi plus de capital.
Appliquez-le au bien que vous avez repéré.
Renseignez vos hypothèses pour obtenir un premier résultat gratuit.
Analyser mon bien →Mis à jour le 2 octobre 2026 · Rédaction Opportunimmo · Méthode et limites
Sources et méthode
Sources consultées le 2 octobre 2026. Les exemples chiffrés sont fictifs ; les résultats du simulateur dépendent de vos hypothèses.
Pour continuer
Un locatif à 180 000 € : rendement positif, trésorerie négative →
Le louerCashflow négatif en immobilier locatif : calculer l’effort réel
Un cashflow négatif indique l’argent à ajouter chaque mois. Il n’invalide pas automatiquement le projet, mais cet effort doit rester finançable après vacance, charges, crédit et fiscalité.
Lire le guide →